搞定保险后就进入正式理财的阶段。顾问男上来就甩出一个ppt，给小白我普及理财的重要性。
ppt做得花里胡哨，我听得云里雾里。但毕竟当初也是金牌中心思想总结王，我归纳了一下顾问男的意思，说来说去就一句话：通货一直在膨胀，宇宙一直在增墒，个人账户必须一起膨胀，不然就只能对着贬值的货币呜呜哭泣。后来讨论各种理财手段，顾问男都会把能不能跑赢通货膨胀作为一个标准。这个道理我本来也明白，所以科普工作进行得非常顺利，接下来就开始讲具体理财的方案了。
前面说过我是一个收入不稳定的自由职业者，经历了跟合伙人飞先生分道扬镳、covid三年和之后的经济下行，我对自己过去、现在、未来的收入状况都一头雾水。顾问男设计理财方案的主要根据是我帐上的现金。
这里有一个好玩的小插曲。小K是我所有朋友里最懂钱的人，我把她介绍给Q，Q就邀请她在去年的大会上当嘉宾，给姐妹们讲讲薪酬谈判一类的职场小技巧。小K来柏林的时候住在我家，吃饭时我趁机向她打听有什么理财小妙招。小K说如果你不介意，告诉我一下你有多少钱哇，我看看咋整。这问题要放在平时我都答不上来，但当时正好在跟顾问男捋这一扒，我立即报上一个数字，小K听后露出了为难的表情。你就买买etf，投资一下房产吧，这点钱玩不出啥花样。她说。
顾问男跟小K英雄所见略同，etf、买房，其它没有几多花样。今天先说买房。
顾问男从我的存款里划出一个部分，建议我将之作为首付，贷款买两个房。首付比例很小，大概10%。他特意说，最好一个买在德累斯顿，另一个在莱比锡。顾问男的理由是我已经在柏林有房了，为了分散风险，鸡蛋不能放在一个篮子里。德国金融机构给出来的房产估值地图上，拜仁州、巴登符腾堡、柏林、德累斯顿和莱比锡都属于升值潜力比较大的地区。而在这些地区里，东德这两个城市房价偏低，我的budget可以cover。我担心地问，萨克森州极右翼党派这么受欢迎，我作为移民在这里持有房产，是不是有点危险啊？顾问男冷笑一声，说AFD肯定是站在有产者这边的，你真要担心，难道不该担心绿党被选上来吗？（他倒也是没说错，柏林绿党执政的时候推出了非常严厉的限租政策，我还积极拥护给房客降了租，结果这个政策后来被判违宪，我也没把当时降的租金再要回来——大部分房东都这么做了——事后想来只有无尽后悔）
后来我自己做了一些research，也觉得顾问男选的地方ok（虽然他的原因肯定是因为他作为地头蛇更熟悉当地的房产中介）：东德三州经济一泡污，人口老龄化和外流的问题都非常严重，房地产市场也是一副要死不活的样子。但德累斯顿和莱比锡因为有大学和新兴产业，年轻人多，人群受教育程度也高，把房价和租金都拉了起来，在周边地区的死气沉沉中一枝独秀。金融机构的估值报告也很看好这两个城市，认为房价还会有持续的小幅攀升。
对于顾问男来说，买房作为投资手段，并不是为了持有和增值，而是要利用杠杆赚钱——这里插播Q的画外音，08年次贷危机的时候那些有这种想法的人都身败名裂家破人亡了——这居然是受到国家税务政策鼓励的：如果一个人贷款买房再租出去，贷款的利息和房屋日常维护的费用都可以作为支出与租金收入进行抵扣，降低投资者的税务负担。另外还有一些我听不懂的税务优惠政策。而且所有这些政策都不适用于自住房。自住房不仅没有租金收入，也没有税务减免。所以财务顾问们几乎都建议大家贷款买房出租。
顾问男向我展示了一个表格，上面列出了我的一次性投入（首付/佣金/公证费用/税金）、每月租金收入、物业费、银行还款和利息以及税务减免额度。按照他的计算，如果房子一直能租出去，那我每个月花在这笔投资上的钱是非常少的；而即使是维持非常保守的房价涨幅，10年后我的银行贷款九牛没有还掉一毛，但卖掉房子，我也可以轻易而举“跑赢通胀”。为什么是10年呢？因为政府为了让居者有其房，设置了防止炒房的政策，规定购房10年内买卖需缴纳高昂的交易税。
顾问男给出的房都是两室一厅的中等户型，每个房间都很小，半新不旧，乏善可陈，我自己是肯定不会去住的。有一种说法是即使买投资房，也需要选择自己愿意住的。我一度也同意这个说法，在柏林买的房就挑了顶层朝南带大阳台有一百多年历史的老房子，虽然一看就是年久失修的样子，但破破烂烂更合眼缘，后来果然交了高昂的智商税去应付问题邻居、问题neighborhood和年久失修。但这次跟着顾问男买房，我决定把自己的需求屏蔽掉，毕竟我永远不会搬去德累斯顿和莱比锡，而且我的需求往往平常中透着一些奇葩，并不能反映正常人类的喜好。顾问男的态度就非常干燥：他的团队会检查房屋的质量和环保标准，评估物业费用和维修预留金，他们会通过近几年业主会的会议记录来评估房子有没有什么潜在的问题，甚至考察周边有没有超市医院学校，至于房子美不美有没有气质，不在他考虑的范围内。总之我觉得他评价房屋的体系不管有没有真的被贯彻，起码听上去比我自己的靠谱一些，虚弱地讨价还价了一番，就决定购入了。
